Tout savoir sur le viager

Bienvenue dans l'univers du viager

Cet article complet vous permettra de mieux comprendre le fonctionnement du viager, expliqué par nos experts, à votre disposition pour vous conseiller dans la vente ou l’achat de votre bien immobilier en Viager. 

Vente viager Marseille

Définition du viager

Le VIAGER est une vente d’un type particulier qui va permettre à un VENDEUR dit CRÉDIRENTIER de transformer son patrimoine en rente viagère. L’ACQUEREUR dit DEBIRENTIER va lui de son côté réaliser un investissement dans l’immobilier avec un paiement échelonné du prix pour une durée incertaine.

Il s’agit d’un contrat dit ALÉATOIRE au sens de l’article 1964 du Code civil. 

Les avantages du viager

Côté acheteur

Dans le cas d’une vente immobilière en viager, l’ACQUEREUR va devenir propriétaire d’un bien immobilier en payant le prix sous forme de rente (avec ou sans bouquet) en bénéficiant d’un abattement important sur la valeur du bien (viager occupé) ou en occupant lui-même le bien ou en le louant (viager libre). 

Côté vendeur

Dans le cas d’une vente immobilière en viager, le VENDEUR va bénéficier de revenus complémentaires à vie qui lui seront versés mensuellement sous forme de rente (avec ou sans bouquet), selon 2 formules possibles, le viager occupé (il se réserve un droit d’usage et d’habitation sur le bien) ou le viager libre (il vit ailleurs). Pour pouvoir vendre, il faut être propriétaire de son bien immobilier et disposer de toutes ses capacités.

Les types de vente en viager

Viager OCCUPE

Le vendeur CONSERVE L'USAGE du bien jusqu'à son départ (en maison de retraite, chez ses enfants, etc..) ou jusqu'à son décès. En contrepartie de la vente il reçoit un capital qu'on appelle le bouquet et une rente mensuelle à vie

Viager LIBRE

Le vendeur vend sous forme viagère percevant un capital appelé "BOUQUET" et une rente mensuelle à vie. L'acquéreur dispose du bien pour l'habiter ou pour le louer.

Nue PROPRIETE

Le vendeur conserve l'usufruit (usus et fructus) du bien. Il a la possibilité d'habiter ou de louer le bien.

L'acheteur achète la nue-propriété (abusus) et bénéficie d'un abattement sur la valeur du bien lié à la réserve d'usufruit conservée par le vendeur. Cette nue-propriété peut-être achetée au comptant ou sur une durée définie à l'avance.

Vente à TERME libre
Le vendeur vend sous cette forme et perçoit un capital le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire puis une mensualité dont le paiement EST LIMITE dans le temps.
Vente à TERME avec occupation limitée
Le vendeur conserve l'usage du bien pendant une DUREE FIXEE à l'avance. A l'échéance de la durée convenue, il libère le bien pour l'acquéreur. En contrepartie, il perçoit un capital le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire puis une mensualité dont le paiement est limité dans le temps. Il n'y a pas d'aléa sur l'espérance de vie.

La fiscalité

Il n’y a aucune fiscalité sur la partie du prix payée comptant (le BOUQUET). Les rentes viagères à titre onéreux sont considérées comme un REVENU. À ce titre, elles sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.

Néanmoins ces rentes bénéficient d’un abattement important déterminé une fois pour toutes en fonction de l’âge du VENDEUR au moment de la constitution du contrat.

À la date du 1er versement, la fraction IMPOSABLE est fixée de la manière suivante :
• 70 % si vous avez moins de 50 ans
• 50 % si vous avez de 50 à 59 ans
• 40 % si vous avez de 60 à 69 ans
• 30 % si vous avez de plus de 69 ans.

Il ne faut pas oublier non plus que cette fraction imposable de la rente est soumise aux PRÉLÈVEMENTS SOCIAUX de 15,5%. Il n’y a aucune fiscalité dans le cadre de la vente à terme.

La répartition des charges

La répartition des charges doit être prévue au contrat. Il n’y a pas de règles imposées en la matière. Cette répartition est CONVENTIONNELLE entre les parties. D’une façon générale on retrouve : 
L’Acquéreur :
Il aura à sa charge la taxe foncière et toutes les charges de grosses réparations. Pour un appartement, la quote-part propriétaire des charges de copropriété et les gros travaux. 
Le vendeur
Il supporte toutes les charges relatives à l’usage, les charges de consomma/on courantes (eau, gaz, électricité, taxe d’enlèvement des ordures ménagères etc…) et toutes les charges d’entre/en courant du bien. Pour un appartement, il paiera la quote-part locative des charges de copropriété.

Les garanties du vendeur

Vendre en viager nécessite de vérifier que l’on va bien disposer de solides garanties pendant toute la durée du contrat c’est pourquoi avant de s’engager il faut absolument vérifier la présence des deux clauses suivantes dans le contrat :
Le privilège du vendeur : 
Il s’agit d’une sûreté légale, d’une garantie qui sera prise en faveur du vendeur sur le bien dont sera propriétaire l’acquéreur. Ce privilège sera inscrit au bureau des hypothèques et donne la priorité au vendeur (par rapport aux autres créanciers éventuels de l’acquéreur) pour faire saisir le bien. 
L’action résolutoire : 
En garantie du paiement de la rente.
Il s’agit d’une action en annulation de la vente que mettrait en œuvre le vendeur en cas de non-paiement d’une échéance de rente de la part de son acquéreur. Il faut bien sûr respecter un certain formalisme et notamment un commandement de payer qui s’il reste infructueux pourra perme5re de passer à l’étape suivante. Le vendeur pourrait alors saisir le tribunal de Grande Instance et demander la résolu/on de la vente (annula/on de la vente). Il s’agit d’une annula/on de plein droit. Le vendeur retrouverait la pleine propriété du bien et conserverait les arrérages de rentes et le bouquet à titre de dommages et intérêts. 
La libération du bien
Cette clause concerne uniquement les viagers occupés. Il s’agit en fait de prévoir à l’avance ce qui va se passer si le VENDEUR souhaite un jour aller vivre ailleurs ou plus probablement ou s’il est obligé d’aller vivre en maison de retraite. Dans ce cas, le bien étant libre de toute occupation, l’ACQUEREUR va pouvoir en disposer pour venir l’habiter ou le louer mais en contrepartie de cette libération du bien, il devra verser au vendeur un complément de rente en plus de la rente.

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